6.2.1 社区配套：公益配套与商业配套同步发展
社区配套设施完善与否直接关系到居民生活质量，是社区规划建设的重要内容之一。《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）规定：住宅区配套公共建筑（简称“配套公建”）共分为教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他八类，按居住区、小区和组团三级配置，作为保障居住区广大居民日常生活的重要物质设施。住有宜居要求社区配套设施在完善各项居住功能的前提下，凸显舒适性、便利性，降低通勤时间与成本，保证配套设施量的增加和质的提升。这是时代进步、社会经济发展的要求，也是市场需求转变所致，随着生活水平提高，居民买房越来越注重与生活质量密切相关的配套设施。
1.公益性配套设施主要是文教、管理、市政设施等配套项目
这类项目主要由非市场方式立项，属于不完全适用市场方式调节或市场不能有效调节的领域。其建设与否、规模大小、档次高低，既要依赖开发者的行为，又要有政府的监督、管理行为。[6]
首先，要求提高教育设施的配套质量。随着经济条件改善和教育意识不断增强，居民对教育设施的质量提出了更高要求。我国少年儿童比例持续下降，社区教育设施配套面临资源整合、提升质量、提高配套标准等内在要求。因此，优化教育资源配置，提高配套标准，提升配套质量是住有宜居的要求。
其次，要求同步提高老年设施配套数量与质量。2010年第六次人口普查数据显示，我国60岁以上人口已达到1.776亿人，占总人口的13.26%，比第五次人口普查上升2.93个百分点。日益增加的老年人口意味着社区将承担更多的社会养老服务功能，这一方面要求社区内养老设施的数量增加；另一方面，伴随着居民经济条件改善，也要求提高养老设施的配套质量。
最后，要求加强社区基本服务设施配套。社区基本服务性设施包括社区管理、医疗卫生、文化教育、体育服务、治安服务、市政交通等，这是居民必需的基本生活设施，随着居民生活质量的提升，社区老龄人口增多和全民健身、保健意识的增强，出行便捷化的需求增强，居民对上述服务数量和质量的需求日益提升。
2.商业配套设施主要是营利性服务设施，以市场方式立项
该类设施建什么、不建什么、规模大小、标准高低取决于商业投资者。
第一，要求新兴服务型商业设施多元化。当今社会，居民精神文化需求日益提高，生活闲暇化和消费结构升级，对新兴服务性商业消费的需求日益凸显，在娱乐、休闲、养生保健、投资理财、信息服务等新兴服务型商业消费方面以及美容美体、康体保健、洗浴（汗蒸）、健身锻炼等休闲服务性消费方面表现出旺盛的需求，并且这些需求将会随着社会的发展而不断加强。因此，完善社区服务性设施的配套，既要求增加配套项目数量，又要求增强其服务功能。
第二，要求增加传统零售型商业设施的综合性服务。当今社会居民购物方式、消费价值观念以及出行方式改变，对传统零售型商业设施需求呈现新的特点，主要表现在购物需求趋于综合、全面、优质，因此，对配建质量提出更高的要求，要求其实现集中、综合、优化的布局，降低了对服务半径的要求。此外，由于生活的信息网络化，一定程度上也增加了零售商业设施空间布局的自由度。[7]
3.完善社区公共设施配套的原则
一是扩大化、综合化。由于现代化交通、通信手段的便利性使得空间和时间相对弱化，较大程度上提高了公共服务设施的可达性，使得居民对公共设施的配套需求不再局限于组团、小区乃至居住区，而趋向于在更大范围内进行选择。设施配套向综合化方向发展，是由于居民购物方式趋向选择性组合后而进行综合消费，因此，提高设施综合配套能力，一方面可满足人们更多方面、更多层次的物质文化需求；另一方面能提高设施使用效率，节约用地，便于管理。
二是简单化、弹性化。由于当今社区开发形式、规模的变化导致住宅组团解体、消失以及居民出行空间尺度扩大，设施配套的服务半径随之扩大，打破了公共设施原有的按人口规模分级配套格局，使分级变得模糊，因此，取消组团、简化分级结构成为社区发展的趋势。同时，应根据住区居民的实际需要和住区的差异，灵活、弹性地选择配套设施的类型标准。
三是外向化、集中化。居民对居住质量的关注度越来越高，舒适、便捷的社区环境已经成为居民的普遍需求，公共设施的空间布局应在确保居住空间良好居住性的基础上，再考虑服务的方便和经营的效果。因此，应打破原有分散在社区内封闭、内向的公共设施空间布局，配套设施应向外向化、集中化方向发展。[8]
6.2.2 我国社区配套建设存在的问题
从供需关系看，供给、需求脱节。社区高低档居住区的配套搭配不合理，供需脱节。许多高档住宅小区针对高收入阶层消费者，配套设施繁多，功能齐全，这与购买该楼盘人群的经济实力等条件相吻合，但他们毕竟是社会中少部分人。中低档住宅小区面向小康家庭和工薪族，其配套设施应以基本设施、商业、交通、服务网点、普通会所及文体设施为主，满足这一部分业主生活和休闲的基本需要。而目前许多城市的住宅小区也仿效高档住宅搞起高级会所、高档文体设施和休闲建筑，与小区消费者的层次不匹配。增加建筑成本、提高房屋价格的同时，也为日后物业管理费的制定和收取及日常管理带来了一系列问题。[9]
从配套设施完备程度看，公益性配套设施不全。重土建，轻配套，有些配套项目诸如锅炉房、蓄水池、泵房、变电所等管网的规划设计不能与土建工程同步进行，导致有的住宅小区土建主体工程已完工，配套项目却没有完成，甚至有的配套项目的规划设计还没有出图，拖延了小区工期。有的开发建设单位为了自身利益千方百计增加小区建设密度，造成配套项目用地紧张，甚至违反专业规定，强行挤占、删减或缓建配套设施，特别是地上公益设施，给小区后期管理及住户的生活留下很多隐患。[10]公益性配套设施不全面。在社区配套设施与住宅开发相结合的建设模式下，社区配套设施采取的是“谁开发，谁配套”的模式，开发商必然侧重于商业配套设施建设，而轻视公益性设施。[11]不少开发项目，为追求经济效益千方百计地压缩配套项目，给城市发展、居民生活留下了隐患。受利益驱动，很多住区商业服务设施配套过剩，而公益性设施则非常缺乏，造成住区功能极大缺失。这种公共设施配套供应模式与实际需求的矛盾，必然带来公建配套打破原有严格按住区分级的模式，并对公建配套的土地资源在控制、管理等方面提出新的要求。市场化的建设与运作模式无法从根本上解决问题，政府的适度导控与组织管理显得尤为重要。
从空间分布看，布局不合理。在居住区、小区和组团三级配置格局下，居住区在规划建设时均以各自的人口规模为依据，造成设施分散、各自为政的局面。这种做法分割了规模市场，设施的使用效率难以达到帕累托最优。[12]其一，整体配套效果上，配套设施效率低。按照“千人指标”要求，为了保证各地块开发条件的均好性，必须将配套公建化整为零，较均衡地分摊到各开发地块。以小学为例，如仅按照开发规模配建，就会出现远低于正常小学规模的现象，成为所谓的“麻雀学校”。此外，还有一些位于居住区内部的商业设施或长期闲置、无人经营，或难以维系，频繁易主，都反映出配套设施效率低下的问题。[13]其二，使用层面上，配套设施难以保证对日常生活的全面支持。分散布局导致难以形成有效的规模市场，经营者的定位往往出现“高不成、低不就”的现象。其三，设施的分散布局不利于社会空间的组织，难以形成有效的公共中心，不利于社区归属感的形成。[14]
从交通通达性看，通勤成本高。当前我国大型社区和新开发楼盘多位于近郊区，受原有基础设施配套的条件制约，这些区域的交通配套设施较为薄弱，通常只有一到两条主要道路联系外部区域，内部也未形成系统的交通路线网，大型居住区多位于轨道交通网络覆盖不到的区域，公交线路少，服务时间较短，大大增加了通勤时间和成本。
专栏6-4 苏州工业园区的邻里中心
苏州工业园区邻里中心借鉴新加坡邻里中心的最新模式，并根据中国国情把新加坡邻里中心的商业功能及政府部门投资建设的社会公益性设施有机结合，融为一体，探索新型的商业开发和社区管理模式，把所有与居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施都集中于邻里中心。在园区70平方米的规划区内，根据居民住宅发展将建设23个邻里中心。
邻里中心的特点是：“有序、规范、配套”。“有序”是指在园区统一规划下，根据社会发展需求建设邻里中心，进行区域服务的有序布局与功能的合理设置；“规范”是指全面引进新加坡的管理模式，规范邻里中心的服务与经营；“配套”是指涉及居民日常生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完整。新城大厦及其附设网球场、游泳池、集贸市场等是园区建设的第一个邻里中心，它集商业、文化、社区服务、公益服务于一体，内设银行、邮政、诊疗所、新华书店、图书阅览室、棋牌室、歌舞厅、影剧院、儿童乐园、超市、咖啡馆、茶室、美容美发厅、洗浴中心、洗衣房、彩扩中心、修理铺、健身房、保龄球馆、旱冰场、桌球房、各类商品专卖厅、饭店、快餐、风味特色小吃等。
苏州工业园区计划根据社区居民的需求，进一步优化商业产品组合，进一步完善社区公共设施配套，使邻里中心成为环境优美、设施齐全、服务配套、管理有序、居民向往的社区公共活动中心，为我国探索新型的居住社区建设、服务和管理模式积累了有益经验。
资料来源：王冰.南京河西新城区社区中心配套研究[J].江苏建筑，2014（1）.
6.2.3 完善社区配套设施、降低通勤成本
现代社区的规划建设要创造出更加舒适、更加便捷、更加文明健康的人居环境，要坚持“规划先行、同步配套、以人为本”的原则，市场化的建设与运作模式无法从根本上解决问题，政府的适度把控与组织管理尤为重要，因此完善社区配套，改善通勤质量，实现住有宜居是政府和房地产开发企业必须共同面对的问题。
一是做好市场定位。高、中、低不同档次小区应根据目标客户群的收入、消费特点来定位小区配套设施。高档住宅小区是针对高收入阶层的消费者，会所、网球场、高尔夫练习场是他们开展公共关系、洽谈生意、展示身份和财富的场所，而中、低档住宅小区面向小康家庭和工薪阶层，其配套设施应以基本设施、商业、交通、服务网点、普通会所及文体设施为主，满足这一部分业主生活的基本需要。[15]社区配套项目的规划要坚持整体性原则，保持整体匹配，建筑主体、配套设施、住户都要做到统一协调，在项目规划前要做好市场调研，做到准确定位。
二是划分属性，分类提供。社区配套设施分为商业性配套和公益性配套设施，由于这两大类产品具有不同的经济属性，而现有“谁开发，谁配套”的开发模式下社区配套设施大多由开发商建设，开发商出于经济目的而漏建、少建公益性配套设施，专注于商业性配套设施的现象频频出现，不能满足居民日益多元化的配套需求。因此合理界定居住区配套设施的经济属性，是分类供给配套设施的基础。（见表6-1）
表6-1 社区配套设施分类表
续表
资料来源：何剑枫，高志强，胡韶军.居住区配套设施问题浅析[J].北京规划建设，2005（4）.
政府应该是居住区公共产品类（包括表6-1中的公共产品和准公共产品）服务设施的建设主体；开发商是私人物品类居住区公共服务设施的建设主体，由开发商负责私人产品的建设，商业设施、银行等居住区公共服务设施采用这种供给方式开展施工建设。
简化分级，变三级配套为两级配套。简化传统三级组团公建配套，调整原有的“居住区—小区—组团”三级配套模式，简化与合并公共设施分级，形成功能明确、布局集中的“居住区—居住小区”两级体系，调整部分原居住小区内的商业、社区服务及教育设施，在更大的范围内统一配套。由于居民可接受的步行极限已经扩大，且居住区级公共设施大多是一些非经常性使用项目，居民到达居住区级公共设施通常借助于交通工具，因此适当扩大其服务范围，不仅不会影响到整个住区公建的使用和服务，相反更有利于发挥设施的综合服务功能并提高其经济效益，增强居住区凝聚力。[16]
坚持轨道交通与地面交通相结合，改善居民通勤质量。在轨道交通方面，建议在每个大型居住社区周边进行轨道交通建设规划，并结合住宅基地建设情况，及时优化线路走向，尽量在社区出口附近建设公交、地铁站，同时在大型社区内部建设内部交通网络规划，疏通主干道，方便自行车以及小型机动车通行，适当调整项目实施计划，更好地服务居民的出行，减少通勤时间和成本。