2014年3月13日上午，国务院总理李克强在人民大会堂答记者问中提到：“房地产问题是个大问题，它直接关系到居民住房问题。让人民群众住有所居，这应该是政府奋斗的目标。我们需要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。”[1]住有所居和住有宜居需要抑制投机需求，同时重视租房市场，开发我国的房屋租赁市场，从税收、金融、法律等多个方面保障人民住有所居，从而推动我国可持续人居环境的建设和发展。
6.1.1 房价回归合理水平，有效抑制投机需求
随着社会经济的发展和市场水平的提升，房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业，房地产行业供需不平衡状况滋生了房地产的投机行为，造成很多地方房价畸形增长，严重影响了中国房地产业健康发展。实践证明，房地产投机行为不仅会造成市场动**，同时也会进一步加剧供需的不平衡状态，滋生房地产泡沫，引发经济危机。
英国经济学家皮尔斯认为，投机是在价格或者汇率发生变化时，通过买进或者卖出来赚取利润。[2]而房地产投机主要是指投机者不以消费和使用为目的购买和囤积房屋土地，通过房地产价格波动在价格上涨时出售以赚取买卖差价为目的的行为。房地产投机行为不仅对整个房地产市场的发展具有严重的破坏性，其对房地产投机者也是利弊共存，高风险高收益的投机行为无异于将投机者卷入了一场赌局，一旦策略失误市场出现波动，其损失将非常惨重。
首先，房地产市场是一个高资本高回报的行业，房地产投机门槛低收益高，对投机者具有巨大的吸引力。我国的房地产行业正处于高速发展阶段，由于长期的供需不平衡导致房地产价格不断攀升，在经济形势利好的前提下，房地产的投机有巨大的利润空间。房地产行业利润率的平均化主要是依靠货币资本的转移来实现的，而在资本市场上，货币资本转移障碍相对较小，风险周期较短，只要投机者拥有相对数目的资金量，就可以进入市场进行房产的购买，然后等到价格上涨再卖出去以获取差价的高额利润。因此投机房地产行业对于投机者具有极大的吸引力。
其次，我国目前房地产市场管理的政策和制度并不完善，存在着一些政策漏洞和制度缺陷，从而为房地产的投机提供了空间。从税收的角度看，在中国拥有一套或者是多套住房的持有成本并不高，没有房屋保有税（空置税）或者是房屋管理费的要求，因此保有房屋所需要支付成本很低，未来高价售出的利润就会很高，投机者持有房屋带来的高额利润进一步刺激了投机市场的发展，涌进投机市场的人越多，房地产市场就越不稳定。从金融融资的角度看，在中国购买房屋可以通过银行的贷款来得到大部分的资金支持，而且由于房屋购买的贷款利率高，银行可以获得高额贷款利润，银行也愿意支持这些借贷信用好的客户，房地产投机在资本运营上无论是对于投机者还是银行都具有很大的利好结果。同时，中国购房主要是期房，这也为房地产投机制造了时间。从法律的角度看，我国对于房地产投机并没有明确的惩罚条例或者是打击机制，法律法规还很不规范，法律对于房地产投机的行为不具有严格约束性，因此给房地产投机者很大的空间。
最后，是思想意识的作用，中国人追求的“住有所居”是一定要拥有自己的房子才具有安全感，这就进一步加剧了房屋买卖市场的供需不平衡，卖者在交易中具有相当的价格谈判权，从而刺激了投机者的投机行为。有需求就有市场，有市场就会有投机，这是不可避免的事情，而中国人传统的思想观念以及家居意识为市场的需求量提供了基础和保证。同时，我国的住房租赁市场发展还很不成熟，人们对于租房的理念和认识需要重新定位，老百姓对于住房的需求不仅仅源自住房本身的使用价值，更多的是一种情感和安全感的需求，这是中国几千年来的文化积淀和传统影响。因此，文化背景和思想意识也是我国房地产投机的一个重要影响因素。同时，租房市场的发展还处于初级阶段，无论是在政策上、管理上还是在法律上都存在很多需要规范和完善的地方，市场信息不对称，租赁主体不平等，租赁管理不统一，造成了租赁市场混乱。人们对于住房的需求就会更加集中到购房上，从而为房地产投机行为创造了刚性的购买需求。
专栏6-1 温州：从炒房团到弃房团
温州人曾以四处炒房闻名，现在，忽冷忽热的政策让他们心惊胆战。在经历了四万亿宽松狂潮以及接踵而至的楼市限购政策之后，连续下跌23个月的房价，让越来越多的温州人将房产丢给了银行或法院。
温州人，正在他们的家乡陷入一场严重的楼市危机。
2013年8月中旬，国家统计局公布了最新的全国70个大中城市的房价，69个城市都在同比上涨，唯有温州，仍在下降。至此，温州已经连续23个月同比下降。
更触目惊心的是，越来越多的房主放弃了正在银行做按揭或者抵押给银行的住宅、经营性房产。一位不愿具名的房地产业内人士从多位银行亲友处核实的信息是，这个数字已经超过了1万套，如果按照每套100平方米来计算，100万平方米的量已经超过了2012年温州全年的新盘供应量。
截至目前，温州的央行系统尚无法提供准确的官方数据。许多被作为资产处置的房屋，进入法院系统，但法院也未能提供统计数据。
可以佐证的是，温州产权交易拍卖行2013年上半年完成的拍卖金额相比2012年和2011年都是接近一倍的增长。“其中绝大多数拍的是房产。”该拍卖行拍卖总监告诉南方周末记者。
“根源还是过去两年整个温州经济出了问题。”央行温州中心支行一位负责人指出，单纯因为房价下跌而放弃房产不再供按揭的，依然只是个别现象，银行系统跟房产相关的不良资产主要还是来自抵押贷款。
2011年9月，“眼镜大王”胡福林跑路事件拉开了温州这场经济危机的序幕，民间借贷链条迅速断裂，越来越多的温州商人被追债，以致跑路、自杀。
资料来源：王小乔，刘韵珊.温州：从炒房团到弃房团[N].南方周末，2013-09-13.
6.1.2 租赁市场逐渐完善，满足正常居住需求
2014年3月5日，国务院总理在政府工作报告中提出：“完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。”[3]房屋租赁市场的发展和完善将成为我国房地产市场的重要补充资源，促进房地产市场的健康发展，实现居有所居和人居环境的可持续发展。
房屋租赁是解决住房问题的一种有效手段，但是在我国却因为一些文化、观点及政策导向问题而处于长期被压抑的状态。住房租赁市场与房屋买卖市场同样都是我国房地产市场的重要部分，二者在不同时期不同的阶段所在的社会比例有不同的体现。由于我国特殊的文化和历史背景，房屋租赁市场发展非常不成熟，跟发达国家的房屋租赁市场有很大差距。同时，由于管理不规范，市场不完善，我国的住房租赁乱象丛生，亟须重视和调整。纵观我国目前的租赁市场，问题与机遇并存，如果能够合理解决目前房屋租赁市场存在的问题，抓住租赁市场合理发展的机遇，建立制度完善管理规范的房屋租赁市场，不仅能够降低房价，也能实现老百姓住有所居的愿望。
专栏6-2 北京租房市场乱象频出 小中介扣押金乱收费成常态
中介吃差价、乱收费、不退押金、坐地涨价……据官方通报，房地产经纪机构成为消费者投诉较高的行业之一，投诉的问题90%集中在房屋租赁纠纷上，不规范的房地产经纪公司成了主要推手。2013年9月中旬，北京通报，在抽查的8 000余家北京房地产经纪机构中，近一成有违规或违法行为；9家房地产经纪机构因违法违规行为而被记入信用“黑名单”。黑中介到底有多黑？本报记者近期对此展开调查。
9月15日，小纪在双井的租房到期，看着一间主卧的房租比去年又上涨了400元，小纪决定到昌平租个一居。此后，小纪不断在58同城、赶集网、安居客等网站刷“个人房源”，希望能直接跟房东签约。可给对方打电话过去，却发现都是中介人员。小纪说，中介工作人员最明显的标志就是，一接电话就“哥啊姐啊”的喊，中介业务员通过发布“个人房源”的方式吸引租房客，待电话打过去之后，“你就没完没了地接电话吧，烦死你”。
一星期过去了，小纪只找到过一次个人发布房源，但对方称，房子交给中介了。房东李女士说，此前租房和中介闹过纠纷，就打算自己出租，结果一发布信息，中介电话铺天盖地就来了，“半小时接了十几个电话，全是中介。”不堪其扰，李女士赶紧把网上的信息撤销，并将房源委托给了一家相对正规的中介公司。小纪的遭遇与大多数租客几乎一致。近日，记者通过网站搜索并询问了三元桥、方庄、和平里、回龙观等地区的近20家房源信息，几乎所有租房信息都由二手房中介发布。多名租客向记者抱怨称，所有的房源信息都被中介垄断，被抬高房租、被乱收费的源头就已经产生了。
资料来源：中国新闻网.
房屋租赁市场存在的问题不仅与固化的思想观点和文化背景有关，同时也与整个中国的住房租赁市场不规范、不成熟有关。我国住房租赁市场的问题是长期累积的结果，其存在的问题主要有：
第一，住房租赁的观念不被大众认可，受到传统“安居乐业”思想的影响，认为只有拥有了自己的房屋才算是安居，而居住在租赁房屋里是不被主流价值观接受和认可的事情。租赁住房被赋予一些价值观的误解，因此难以获得社会的认同。中国的年轻人一毕业一工作一结婚就提出了购房的需求，而忽略了自身事业及财富的发展和累积路径。不被认可的市场很难得到健康稳定的发展。
第二，我国目前的住房租赁市场乱象丛生，管理混乱，缺乏专业的团队和有效的市场监管，没有统一的规范。房屋租赁中介、房屋所有者和房屋租赁者三者在不断的博弈中寻求各种生存空间。房屋租赁市场的信息严重不对称，[4]房屋的相关情况不透明，导致在租赁过程中出现众多的租赁纠纷。如专栏6-2所示，中介垄断租房信息、先吃差价再乱收费、不退少退房客押金、违背禁令隔断房屋等，房屋租赁者处于被动地位，由此导致的租赁市场失灵，引发租赁市场的不稳定。我国的房屋租赁市场缺乏统一可信的信息平台，对于房屋的各种具体的数据信息没有透明的查询方式，市场的供需情况，可租房屋的地域分布情况，租金的长短期变化情况等，这些至关重要的信息只是中介公司根据各自的了解发布的数据，没有统一的政府部门的权威数据信息，缺乏科学性和普遍的适用性，导致整个租赁市场还是处于散乱的状态。
第三，我国房屋租赁市场存在法律的空缺。在租赁纠纷中，中介、房东互相推诿，租客无法通过相关的法律法规保障自身的合法权益。在房屋租赁纠纷中，由于之前没有规范的租赁备案和签署合法的租赁合同，各方的关系和权责很难界定，前期没有法律的规范和介入，后期出现的各种法律问题就很难解决。这是我国房屋租赁市场存在的普遍问题。法律意识薄弱、法制发展不充分也是造成上述问题的重要原因。
第四，我国房屋租赁市场存在结构性失调的问题，[5]房屋租赁体系不健全，户型的大小，房屋的结构等没有结构性配比，房屋租赁市场也存在不同的等级，高端、中端、低端房屋都有其相应的市场，但是我国目前的房屋租赁主要是低端房屋，租客需要耗费大量人力和物力去寻找合适的房屋，有些户型较大的房屋也很难找到合适的租客。二者之间存在着明显的信息和需求不对称，匹配程度越低，所浪费的社会资源就越多，租赁市场也就越混乱。
6.1.3 抑制投资需求，完善租赁市场的建议
1.抑制投资需求
针对我国目前房地产市场的投机现状，宏观上应该进行政策调整和制度规范，微观上应该进行策略的改变和观念的引导。在抑制房地产投机方面，国际上有许多值得我们借鉴的经验和方法，其中英国、德国、美国、法国和新加坡在抑制房地产投机方面的做法，对于中国的现状具有现实的指导意义和实践的操作可能。
利用税收来抑制房地产投机，充分利用财政手段来调节房地产市场的健康发展。德国在房屋交易环节设置了多种税种，按照相应的比例计算税费，房屋交易的成本扣除以后其卖者的实际收入并不会比买入时高太多，房屋的投机在德国并不具备很高的收益性，因此房屋的投机性也就相应减少。我国在利用税收抑制房地产投机方面，可以增收房屋保有税与房屋交易和遗赠过程中的交易税、不动产税。在房屋保有税方面可以考虑增收房屋空置税，在房屋交易和遗赠方面可以考虑增收资本增值税、交易管理费、遗产税等。通过税收的作用来调节房屋交易的差价，减少房地产投机的暴利，当房屋投机的收益空间越来越小的时候，房地产投机的行为就能够得到很好的控制，从而促进我国房地产市场的健康有序发展。
利用金融政策来调节房地产投资，提高房地产投机者的门槛，减少投机的空间。房地产是高资本聚集的行业，房地产投资与金融的支持密不可分，因此，金融工具的合理使用，对于抑制房地产投机具有明显作用。我国正在实行严格的信贷政策，对于购买二套及二套以上住房的购买者有严格的要求，在首付及银行贷款利率上进行严格控制和抑制。从2011年1月起，国务院要求各金融机构对房屋贷款实行差别化信贷：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。通过用金融手段来调节房地产的投资，抬高投机者的投机门槛，从而减少投机的空间，引导房地产市场走向科学发展的轨道。
加强对保障性住房的建设和支持力度，通过增加房屋的供给来平衡供需矛盾，减少投机空间。保障性住房是政府宏观调控手段的重要表现之一，政府通过直接建设或者是与开发商在土地交易过程中的附加条款等方式为社会提供更多的保障性住房。保障性住房能够为部分低收入家庭提供可支付的房源，从而平衡了商品房市场的供需。我国在保障性住房的建设中可借鉴新加坡的经验，建立一个专门针对保障性住房的投资管理机构，为保障性住房的建设提供资金支持。当保障性住房的建设和管理成为政府的一个重要工作的时候，整个住房市场就能够依据个人的收入进行区分，部分收入高的家庭可以购买市场上的商品房，部分收入低的家庭可以通过申请政府的保障房而实现住有所居。
当住房的投机性需求得到抑制，房地产市场回归到正常的供需关系，共同影响价格水平的时候，才逐渐调节到消费者有能力支付的房价。此时的房地产需求是消费的需求，其功能回归到最基本的功能，而不是虚高的投资性质，房地产市场才能够健康和谐地发展。
2.完善租赁市场
要想实现住房租赁市场的规范化，不仅需要规范租赁双方的行为，同时也需要政府提供更多对于租房信息的透明化和公开化的帮助和支持。
加强对租房消费观念的引导。住有所居的理念不完全是拥有自己的房产，也包括租赁房屋实现居住的基本需求。房屋租赁方式不仅仅是一种解决住房问题的过渡手段，同时也可以成为家庭居住理念改变的一种选择，用每月相对均衡的月租代替一次性支付高额的房屋购买费用，可以将家庭收入用到其他方面，包括教育、旅行等。短期的房屋租赁可以缓解暂时的经济压力，为后续的购房补充资源，同时也实现了较好的居住需求和安居慰藉。长期的房屋租赁所倡导的是一种生活方式和消费习惯的改变，也是国际社会居住生活方式发展的一个趋势。由于国际经济的发展，跨国合作的加强，人们的工作范围日益增大，业务联系逐渐扩展，很多人需要到不同的国家和地区去工作和学习，因此房屋租赁业已成为一种发展趋势。
加强对房屋租赁相关行为的规范。首先，要重视租赁登记备案，所有投放到市场租赁的房屋都必须有详细的备案信息，发展联网备案，从而逐步实现房屋租赁信息的公开化。这样不仅有助于政府了解真实的租赁供需信息，也有利于租赁双方的双向选择，保护租赁双方的权益。其次，规范租赁合同，明确租赁双方的权利和义务关系，在租赁合同签署之前请专业的第三方验房机构协助进行房屋检验，并且出具科学客观的房屋质量报告，以避免在房屋到期之后出现房东、租客和中介的纠纷。租赁合同必须条款清楚，并且经过相关主管单位的审核，用法律的约束力去规范各方行为。
加强政府对房屋租赁市场的指导。借鉴房屋租赁市场发达国家的经验，成立专门的部门监督和管理我国的房屋租赁市场，为房屋的租赁提供价格的分析和建议，从而避免在房屋租赁过程中房屋持有者自我定价、盲目抬高租金的行为，同时调控和处理房屋租赁过程中的各种变化和问题。
老有所养、住有所居是中华民族生生不息的梦想和不懈努力的目标，只有有效抑制房地产投机、完善房屋租赁市场，才能建设健康的房地产市场，最终实现住有宜居的梦想。
专栏6-3 我国有多少房子：115万平方公里平原上4%是住宅
1.住宅类商品房销售面积
资料来源：Wind资讯住宅类商品房销售面积.
2.城镇和农村人均住宅建筑面积
资料来源：Wind资讯城镇和农村人均住宅建筑面积.
人人皆谈房地产，但估计很少有人清楚一个问题，那就是中国大地上到底有多少房子？
这估计要等不动产登记结束，才能有个大概的数据。之所以说是大概，误差是其次，登记是为了征税，想来不少房产会钻漏洞，当然还有各种违章建筑，以及永不停止地“拆出一个新中国”。
群众最关心的住宅类商品房数据也是不全面的，年度竣工面积并无细分的住宅类数据，而且是从1995年才开始统计，能用的只有年度的住宅类商品房销售面积。中国是在1979年出现商品房概念的，1980年6月《全国基本建设工作会议汇报提纲》正式实行允许住房商品化政策，但显然在1998年之前，这个政策大多停留在纸上。
用住宅类商品房竣工面积计算，该项数据从1998年7月才开始统计，到2013年年底累计为69.08万亿平方米，显然误差甚大。比较靠谱的可以用住宅类商品房销售面积计算，因为该数据是从1986年开始统计的。1985年70万人群中的城镇住房普查数据显示，全国房屋建筑面积46.76亿平方米，按当时城镇三四亿人口，人均不足10平方米。
图1中是住宅类商品房销售的数据，在1998年住房商品化之前的12年里，年商品房销售面积维持在1亿平方米以下，1992年有个1000平方米量级的增加。显著的变化发生在1998年，当年住房正式实行货币化，住宅类商品房销售面积首超1亿平方米，并且之后增幅也明显扩大，仅仅4年时间就实现1亿平方米量级的飞跃，在2002年实现2.37亿平方米。接下来2年时间再度飞跃1亿平方米量级，2004年实现销售面积3.38亿平方米。更厉害的是2005～2007年，每年都跨1亿平方米量级，尤其是在2007年A股大牛市的刺激之下，当年实现销售面积7.01亿平方米。
暴涨之后往往是暴跌，在2008年金融危机的袭击之下，当年销售面积锐减，仅有5.93亿平方米，比2006年略高。不过，在2008年底“四万亿”的刺激下，2009年住宅类商品房销售出现大幅反弹，直上8.62亿平方米。而2010～2012年，随着“新国十条”等不断调控，商品房销售基本维持在9.3亿～9.8亿平方米。到2013年，房价出现报复性上涨，官方的统计数据是70个大中城市一年之内房价上涨20%左右，可想而知现实中的涨价幅度了。至于商品房销售面积，2013年一举突破10亿平方米大关，达11.57亿平方米。如此一来，1986～2013年全国商品房销售面积共达92.44亿平方米，其中包含1997～2013年期间的住宅别墅、高档公寓类的商品房销售面积3.76亿平方米。再加上1985年的普查数据46.76亿平方米，合计139.2亿平方米。此外，在“拆出一个新中国”的轰轰烈烈运动中，1985年之前的房子有多少被拆除就不得而知了。
当然，这个数据肯定是被低估的，因为《2005年城镇房屋概况统计公报》显示，截至2005年年底，全国城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米，占房屋建筑面积的比重为65.46%。所以，这肯定不是中国大地上房子的全部，还得加上城中村、城市边缘的小产权房，以及农村的住房，更有2009年以来兴建的各类保障房约1 373万套，这简直是无法计算了。
如果利用城镇和农村人均住宅建筑面积来计算，按照2012年年底城镇人均32.91平方米、农村人均37.09平方米，2013年年底城镇7.3亿人口、农村6.3亿人口粗略计算，中国目前城镇住宅面积240.24亿平方米，农村233.67亿平方米，合计住宅面积473.91亿平方米。474亿平方米是什么概念？这相当于中国115万平方公里的平原上4%的面积是住宅。
资料来源：第一财经日报，2014-05-30.