股市有“投资有风险、入市须谨慎”的提示语，其实，在房产投资中同样要注意“投资有风险、置业须谨慎”。

房产投资的风险主要表现在以下几方面：

房价不可能只涨不跌

一个最简单不过的道理是，房价不可能只涨不跌，虽然前几年房价涨得厉害，甚至上涨了若干倍，但这不表明以后会一直涨下去。即使你长期看好房地产市场，也不能排除短期内的价格下跌甚至暴跌。

尤其是这一两年来，这种风险已经开始显现出来。一些投资者看到自己买入房产后不久，同一楼盘的销售价格就大幅度下跌了，闹出了联合起来要求开发商补偿差价的举动。不用说，这些做法是徒劳无益的，也是幼稚可笑的。

道理很简单，任何投资都有风险，除非对方有欺诈行为，否则你很难用法律依据来扳倒对方。这就像买股票一样，股票下跌了你能从上市公司或证券公司那里补回差价来吗？不可能。

无法保证抵御通货膨胀

虽然有许多人把房产投资作为抵御通货膨胀的避风港，可是房产投资能不能担当得起这样的重任，主要取决于以下两方面：

一是房产价格的上涨幅度能否超过通货膨胀。撇开房产交易费用不说，假如年通货膨胀率为3%，购房资金中的70%是住房贷款，而住房贷款的年利率为6%（另外30%的自有资金不考虑机会成本），那么这时候的房价上涨幅度至少要每年达到3%＋6%×70%＝7.2%才能保本。房价前几年上涨速度过快，今后的上涨速度连同租金收入还能超过7.2%吗，谁也不知道。

二是房地产市场的发展依赖于政府政策调控，而政府目前在土地政策、住房保障政策、住房信贷、物业税开征等方面的政策越来越紧，以后还会推出什么样的措施来，谁也吃不准。而每一项调控政策的出台，都会推高房产投资的成本和风险。

资金变现麻烦

房产投资与股票投资相比，资金变现很麻烦。如果是股票投资，在键盘上敲几下，只要你愿意割肉，股票买卖瞬间就能完成；可是房产买卖很麻烦，尤其是要想变现，一下子未必就能变得了。

买入房产时一会儿要交这个费、一会儿要交那个费，尤其是装修时要摊上一系列麻烦事。在出租房产时，各种各样的房西会给你创造不同的烦恼，让你应接不暇。在出卖房产时，你要没完没了地陪人看房、一遍遍地和人家讨价还价，交易成本要比股市高得多，什么契税、印花税、营业税、个人调节税等等，许多人听了就会觉得眼花、心烦。

物业税就像一只“一直不掉下来的靴”

从对房产市场的调控看，政府的意图是既不希望它有过多的泡沫，又不希望它完全没有泡沫（否则这部分资金就要流向股市、在股市中兴风作浪）。所以你能看到，这些年来政府出台的房地产调控政策不可谓不多、干预力度也不可谓不大，但开征物业税这最致命的一招却迟迟没有出台，就是这个道理。

理论界纷纷认为，其他调控政策只会增加房产投资交易成本，这些成本在目前来看都会因为房价上涨而被完全覆盖，只有物业税的开征会对房产投资构成“灭顶之灾”，因为这种物业税实际上就是财产税，其震撼力绝不会小于在证券市场上开征资本利得税。

房价和租金走势背离

这些年房产价格上涨得快是事实，可接下来的问题是：如果你买房是用于自住的，这种价格上涨实际上对你来说是纸上富贵，并不会增加现金收入；如果你买房是用于投资的（这正是本书的讨论范围），那么你的直接收入主要取决于房产租金的高低。

奇怪的是，虽然房产价格年年在涨，可是房租收入标准却多年停滞不前，让你通过赚取租金价差的想法越来越不现实。并且相反，这些租金收入从相对意义上看实际上是下跌的，有的在扣除了物业费、中介费、空置费等各种各样的成本费用后，实际年收益率还不到2%，根本谈不上有什么投资价值。

说到这里，顺便提一提房产投资回报率的计算方法，因为这涉及到投资者如何来衡量这种投资方式是否合算的问题。

房产投资回报率的计算方法很多，但最有道理的是以下两种：

租金回报率法

计算公式是：租金回报率＝（税后月租金－按揭月供款）/（首期房款＋期房时间内的按揭款）×12。

容易看出，租金回报率越大，表明这处房产越值得投资。这个指标已经考虑到了房屋租金、房屋价格以及前期的主要投入、资金的投入产出比，但没有考虑资金的时间成本，所以一般用来估算资金回收期的长短。

租金收益比较法

以下是国外专业理财公司评估物业投资价值时最常用的一种简单方法，计算公式和结论为：租金年收益×15年＝房产购买价，表明该房产物有所值；租金年收益×15年＞房产购买价，表明该房产具有升值空间。

与此同时，国际上还有一种虽然不是很专业，却完全适合普通投资者用来衡量房产投资是否合理的方法，计算公式和结论为：租金月租金＝每平方米房价×房产面积/100，表明物有所值；租金月租金＞每平方米房价×房产面积/100，表明具有升值空间。

用上述国际通行的公式进行计算会发现，目前我国绝大多数房产租金收入的回报率是达不到要求的。

“负债经营”的风险

无论自住还是投资，房产都是家中最大的资产。即使是从事房产投资的人，也会经常犯一个错误，那就是“负债经营（投资）”。常常因为看好房产投资的增值前景，大肆举债，最终却因为投资房产而东挪西借、节衣缩食、“吃糠咽菜”，严重影响全家人的正常生活，以至于老婆抱怨，为了还贷，连一件像样的新衣服都舍不得买；老公抱怨，一天到晚就想着挣钱给银行，人都变成了机器；孩子抱怨，自从家里买了新房后，肯德基、麦当劳就不知道啥滋味了……这又何苦呢？

正确的做法是：首先算算你有多少可以用于投资的资金，其中有多少可用于房产投资，然后减去以下几项费用：购房首付款、房产交付之前和之后每年的供楼款、交房时的水电煤气防盗门购置费、交房后的装修款、家具家电配套款、每年的物业费和取暖费、房产出租前的空置费，在此基础上至少要预留3到5个月的生活费用，剩余的资金才能全部用来投资房产。如果可以投资多套房产，那么只能把其中出租收入的一半作为稳定的收入来源来测算，这样才能确保到时候手中还有富余资金。

总之一句话，农民理财的目的是为了合理安排生活和生产，赚钱不是最主要的，不要颠倒了投资和理财两者之间的关系。