一、《民法典》的相关规定
《民法典》第三编“合同”第二分编“典型合同”第二十三章“委托合同”
规定：
第九百一十九条 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第九百二十条 委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。
第九百二十一条 委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用并支付利息。
第九百二十二条 受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但是事后应当将该情况及时报告委托人。
第九百二十三条 受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意或者追认的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意或者追认的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任；但是，在紧急情况下受托人为了维护委托人的利益需要转委托第三人的除外。
第九百二十四条 受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。
委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。
第九百二十五条 受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第九百二十六条 受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。但是，第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但是第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
第九百二十七条 受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。
第九百二十八条 受托人完成委托事务的，委托人应当按照约定向其支付报酬。
因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
第九百二十九条 有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。
受托人超越权限造成委托人损失的，应当赔偿损失。
第九百三十条 受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人请求赔偿损失。
第九百三十一条 委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务。因此造成受托人损失的，受托人可以向委托人请求赔偿损失。
第九百三十二条 两个以上的受托人共同处理委托事务的，对委托人承担连带责任。
第九百三十三条 委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。
第九百三十四条 委托人死亡、终止或者受托人死亡、丧失民事行为能力、终止的，委托合同终止；但是，当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。
第九百三十五条 因委托人死亡或者被宣告破产、解散，致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人的继承人、遗产管理人或者清算人承受委托事务之前，受托人应当继续处理委托事务。
第九百三十六条 因受托人死亡、丧失民事行为能力或者被宣告破产、解散，致使委托合同终止的，受托人的继承人、遗产管理人、法定代理人或者清算人应当及时通知委托人。因委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人作出善后处理之前，受托人的继承人、遗产管理人、法定代理人或者清算人应当采取必要措施。
二、《合同法》的相关规定
《合同法》“分则”第二十一章“委托合同”规定：第三百九十六条 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第三百九十七条 委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。
第三百九十八条 委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。
第三百九十九条 受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。
第四百条 受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。
第四百零一条 受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。
第四百零二条 受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百零三条 受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
第四百零四条 受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。
第四百零五条 受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
第四百零六条 有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。
受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。
第四百零七条 受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。
第四百零八条 委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务。因此给受托人造成损失的，受托人可以向委托人要求赔偿损失。
第四百零九条 两个以上的受托人共同处理委托事务的，对委托人承担连带责任。
第四百一十条 委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。
第四百一十一条 委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。
第四百一十二条 因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人的继承人、法定代理人或者清算组织承受委托事务之前，受托人应当继续处理委托事务。
第四百一十三条 因受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止的，受托人的继承人、法定代理人或者清算组织应当及时通知委托人。因委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人作出善后处理之前，受托人的继承人、法定代理人或者清算组织应当采取必要措施。
三、其他法律的相关规定
（一）《拍卖法》的相关规定
《拍卖法》第四章“拍卖程序”第一节“拍卖委托”规定：第四十一条 委托人委托拍卖物品或者财产权利，应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料。
第四十二条 拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。拍卖人接受委托的，应当与委托人签订书面委托拍卖合同。
第四十三条 拍卖人认为需要对拍卖标的进行鉴定的，可以进行鉴定。
鉴定结论与委托拍卖合同载明的拍卖标的状况不相符的，拍卖人有权要求变更或者解除合同。
第四十四条 委托拍卖合同应当载明以下事项：（一）委托人、拍卖人的姓名或者名称、住所；（二）拍卖标的的名称、规格、数量、质量；（三）委托人提出的保留价；
（四）拍卖的时间、地点；
（五）拍卖标的交付或者转移的时间、方式；（六）佣金及其支付的方式、期限；（七）价款的支付方式、期限；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。
（二）《律师法》的相关规定
《中华人民共和国律师法》（1996 年5 月15 日第八届全国人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，根据2001 年12 月29 日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十五次会议《关于修改〈中华人民共和国律师法〉的决定》第一次修正，2007 年10 月28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修订，根据2012 年10 月26 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国律师法〉的决定》第二次修正，根据2017 年月1 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国法官法〉等八部法律的决定》第三次修正，本书简称《律师法》）第四章“律师的业务和权利、义务”规定：第二十八条 律师可以从事下列业务：（一）接受自然人、法人或者其他组织的委托，担任法律顾问；（二）接受民事案件、行政案件当事人的委托，担任代理人，参加诉讼；（三）接受刑事案件犯罪嫌疑人、被告人的委托或者依法接受法律援助机构的指派，担任辩护人，接受自诉案件自诉人、公诉案件被害人或者其近亲属的委托，担任代理人，参加诉讼；
（四）接受委托，代理各类诉讼案件的申诉；（五）接受委托，参加调解、仲裁活动；（六）接受委托，提供非诉讼法律服务；（七）解答有关法律的询问、代写诉讼文书和有关法律事务的其他文书。
第二十九条 律师担任法律顾问的，应当按照约定为委托人就有关法律问题提供意见，草拟、审查法律文书，代理参加诉讼、调解或者仲裁活动，办理委托的其他法律事务，维护委托人的合法权益。
第三十条 律师担任诉讼法律事务代理人或者非诉讼法律事务代理人的，应当在受委托的权限内，维护委托人的合法权益。
第三十一条 律师担任辩护人的，应当根据事实和法律，提出犯罪嫌疑人、被告人无罪、罪轻或者减轻、免除其刑事责任的材料和意见，维护犯罪嫌疑人、被告人的诉讼权利和其他合法权益。
第三十二条 委托人可以拒绝已委托的律师为其继续辩护或者代理，同时可以另行委托律师担任辩护人或者代理人。
律师接受委托后，无正当理由的，不得拒绝辩护或者代理。但是，委托事项违法、委托人利用律师提供的服务从事违法活动或者委托人故意隐瞒与案件有关的重要事实的，律师有权拒绝辩护或者代理。
第三十三条 律师担任辩护人的，有权持律师执业证书、律师事务所证明和委托书或者法律援助公函，依照刑事诉讼法的规定会见在押或者被监视居住的犯罪嫌疑人、被告人。辩护律师会见犯罪嫌疑人、被告人时不被监听。
第三十四条 律师担任辩护人的，自人民检察院对案件审查起诉之日起，有权查阅、摘抄、复制本案的案卷材料。
第三十五条 受委托的律师根据案情的需要，可以申请人民检察院、人民法院收集、调取证据或者申请人民法院通知证人出庭作证。
律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况。
第三十六条 律师担任诉讼代理人或者辩护人的，其辩论或者辩护的权利依法受到保障。
第三十七条 律师在执业活动中的人身权利不受侵犯。
律师在法庭上发表的代理、辩护意见不受法律追究。但是，发表危害国家安全、恶意诽谤他人、严重扰乱法庭秩序的言论除外。
律师在参与诉讼活动中涉嫌犯罪的，侦查机关应当及时通知其所在的律师事务所或者所属的律师协会；被依法拘留、逮捕的，侦查机关应当依照刑事诉讼法的规定通知该律师的家属。
第三十八条 律师应当保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不得泄露当事人的隐私。
律师对在执业活动中知悉的委托人和其他人不愿泄露的有关情况和信息，应当予以保密。但是，委托人或者其他人准备或者正在实施危害国家安全、公共安全以及严重危害他人人身安全的犯罪事实和信息除外。
第三十九条 律师不得在同一案件中为双方当事人担任代理人，不得代理与本人或者其近亲属有利益冲突的法律事务。
第四十条 律师在执业活动中不得有下列行为：（一）私自接受委托、收取费用，接受委托人的财物或者其他利益；（二）利用提供法律服务的便利牟取当事人争议的权益；（三）接受对方当事人的财物或者其他利益，与对方当事人或者第三人恶意串通，侵害委托人的权益；
（四）违反规定会见法官、检察官、仲裁员以及其他有关工作人员；（五）向法官、检察官、仲裁员以及其他有关工作人员行贿，介绍贿赂或者指使、诱导当事人行贿，或者以其他不正当方式影响法官、检察官、仲裁员以及其他有关工作人员依法办理案件；
（六）故意提供虚假证据或者威胁、利诱他人提供虚假证据，妨碍对方当事人合法取得证据；
（七）煽动、教唆当事人采取扰乱公共秩序、危害公共安全等非法手段解决争议；
（八）扰乱法庭、仲裁庭秩序，干扰诉讼、仲裁活动的正常进行。
第四十一条 曾经担任法官、检察官的律师，从人民法院、人民检察院离任后二年内，不得担任诉讼代理人或者辩护人。
第四十二条 律师、律师事务所应当按照国家规定履行法律援助义务，为受援人提供符合标准的法律服务，维护受援人的合法权益。
（三）《注册会计师法》的相关规定《中华人民共和国注册会计师法》（1993 年10 月31 日第八届全国人民代表大会常务委员会第四次会议通过，根据2014 年8 月31 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改〈中华人民共和国保险法〉等五部法律的决定》修正，本书简称《注册会计师法》）第三章“业务范围和规则”规定：第十四条 注册会计师承办下列审计业务：（一）审查企业会计报表，出具审计报告；（二）验证企业资本，出具验资报告；（三）办理企业合并、分立、清算事宜中的审计业务，出具有关的报告；（四）法律、行政法规规定的其他审计业务。
注册会计师依法执行审计业务出具的报告，具有证明效力。
第十五条 注册会计师可以承办会计咨询、会计服务业务。
第十六条 注册会计师承办业务，由其所在的会计师事务所统一受理并与委托人签订委托合同。
会计师事务所对本所注册会计师依照前款规定承办的业务，承担民事责任。
第十七条 注册会计师执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关会计资料和文件，查看委托人的业务现场和设施，要求委托人提供其他必要的协助。
第十八条 注册会计师与委托人有利害关系的，应当回避；委托人有权要求其回避。
第十九条 注册会计师对在执行业务中知悉的商业秘密，负有保密义务。
第二十条 注册会计师执行审计业务，遇有下列情形之一的，应当拒绝出具有关报告：
（一）委托人示意其作不实或者不当证明的；（二）委托人故意不提供有关会计资料和文件的；（三）因委托人有其他不合理要求，致使注册会计师出具的报告不能对财务会计的重要事项作出正确表述的。
第二十一条 注册会计师执行审计业务，必须按照执业准则、规则确定的工作程序出具报告。
注册会计师执行审计业务出具报告时，不得有下列行为：（一）明知委托人对重要事项的财务会计处理与国家有关规定相抵触，而不予指明；
（二）明知委托人的财务会计处理会直接损害报告使用人或者其他利害关系人的利益，而予以隐瞒或者作不实的报告；（三）明知委托人的财务会计处理会导致报告使用人或者其他利害关系人产生重大误解，而不予指明；
（四）明知委托人的会计报表的重要事项有其他不实的内容，而不予指明。
对委托人有前款所列行为，注册会计师按照执业准则、规则应当知道的，适用前款规定。
第二十二条 注册会计师不得有下列行为：（一）在执行审计业务期间，在法律、行政法规规定不得买卖被审计单位的股票、债券或者不得购买被审计单位或者个人的其他财产的期限内，买卖被审计单位的股票、债券或者购买被审计单位或者个人所拥有的其他财产；（二）索取、收受委托合同约定以外的酬金或者其他财物，或者利用执行业务之便，谋取其他不正当的利益；
（三）接受委托催收债款；
（四）允许他人以本人名义执行业务；（五）同时在两个或者两个以上的会计师事务所执行业务；（六）对其能力进行广告宣传以招揽业务；（七）违反法律、行政法规的其他行为。
（四）《资产评估法》的相关规定《中华人民共和国资产评估法》（2016 年7 月2 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，本书简称《资产评估法》）规定：第二条 本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
第三条 自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。
涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的（以下称法定评估），应当依法委托评估机构评估。
第十二条 评估专业人员享有下列权利：（一）要求委托人提供相关的权属证明、财务会计信息和其他资料，以及为执行公允的评估程序所需的必要协助；（二）依法向有关国家机关或者其他组织查阅从事业务所需的文件、证明和资料；
（三）拒绝委托人或者其他组织、个人对评估行为和评估结果的非法干预；（四）依法签署评估报告；
（五）法律、行政法规规定的其他权利。
第十八条 委托人拒绝提供或者不如实提供执行评估业务所需的权属证明、财务会计信息和其他资料的，评估机构有权依法拒绝其履行合同的要求。
第十九条 委托人要求出具虚假评估报告或者有其他非法干预评估结果情形的，评估机构有权解除合同。
（五）《会计法》的相关规定
《中华人民共和国会计法》（1985 年1 月21 日第六届全国人民代表大会常务委员会第九次会议通过，根据1993 年12 月29 日第八届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国会计法〉的决定》第一次修正，1999年10 月31 日第九届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订，根据2017年11 月4 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议《关于修改〈中华人民共和国会计法〉等十一部法律的决定》第二次修正，本书简称《会计法》）第五章“会计机构和会计人员”规定：第三十六条 各单位应当根据会计业务的需要，设置会计机构，或者在有关机构中设置会计人员并指定会计主管人员；不具备设置条件的，应当委托经批准设立从事会计代理记账业务的中介机构代理记账。
国有的和国有资产占控股地位或者主导地位的大、中型企业必须设置总会计师。总会计师的任职资格、任免程序、职责权限由国务院规定。
（六）《代理记账管理办法》的相关规定《代理记账管理办法》（2016 年2 月16 日财政部令第80 号公布，根据2019年3 月14 日《财政部关于修改〈代理记账管理办法〉等2 部部门规章的决定》修改规定：第一条 为了加强代理记账资格管理，规范代理记账活动，促进代理记账行业健康发展，根据《中华人民共和国会计法》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条 代理记账资格的申请、取得和管理，以及代理记账机构从事代理记账业务，适用本办法。
本办法所称代理记账机构是指依法取得代理记账资格，从事代理记账业务的机构。
本办法所称代理记账是指代理记账机构接受委托办理会计业务。
第三条 除会计师事务所以外的机构从事代理记账业务，应当经县级以上地方人民政府财政部门（以下简称审批机关）批准，领取由财政部统一规定样式的代理记账许可证书。具体审批机关由省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府财政部门确定。
会计师事务所及其分所可以依法从事代理记账业务。
第十一条 代理记账机构可以接受委托办理下列业务：（一）根据委托人提供的原始凭证和其他相关资料，按照国家统一的会计制度的规定进行会计核算，包括审核原始凭证、填制记账凭证、登记会计账簿、编制财务会计报告等；
（二）对外提供财务会计报告；
（三）向税务机关提供税务资料；（四）委托人委托的其他会计业务。
第十二条 委托人委托代理记账机构代理记账，应当在相互协商的基础上，订立书面委托合同。
委托合同除应具备法律规定的基本条款外，应当明确下列内容：（一）双方对会计资料真实性、完整性各自应当承担的责任；（二）会计资料传递程序和签收手续；（三）编制和提供财务会计报告的要求；（四）会计档案的保管要求及相应的责任；（五）终止委托合同应当办理的会计业务交接事宜。
第十三条 委托人应当履行下列义务：（一）对本单位发生的经济业务事项，应当填制或者取得符合国家统一的会计制度规定的原始凭证；
（二）应当配备专人负责日常货币收支和保管；（三）及时向代理记账机构提供真实、完整的原始凭证和其他相关资料；（四）对于代理记账机构退回的，要求按照国家统一的会计制度的规定进行更正、补充的原始凭证，应当及时予以更正、补充。
四、司法解释的相关规定
《最高人民法院关于会计师事务所为企业出具虚假验资证明应如何承担责任问题的批复》（法释〔1998〕13 号）规定：一、会计师事务所系国家批准的依法独立承担注册会计师业务的事业单位。会计师事务所为企业出具验资证明，属于依据委托合同实施的民事行为。依据《民法通则》第一百零六条第二款规定，会计师事务所在1994 年1 月1 日之前为企业出具虚假验资证明，给委托人、其他利害关系人造成损失的，应当承担相应的民事赔偿责任。
二、会计师事务所与案件的合同当事人虽然没有直接的法律关系，但鉴于其出具虚假验资证明的行为，损害了当事人的合法权益，因此，在民事责任的承担上，应当先由债务人负责清偿，不足部分，再由会计师事务所在其证明金额的范围内承担赔偿责任。
五、典型案例分析
【案例3-42】
周伟均、周伟达诉王煦琼委托合同纠纷案1. 裁判摘要
在借贷关系中，出借人为防止借款无法按期收回而要求借款人提供不动产作为债权担保的，双方应签订抵押合同并办理抵押物登记。出借人回避抵押担保制度，选择指定第三人与借款人签订委托合同并由该第三人取得出售借款人的不动产等重大权利的，此时委托合同虽意在实现抵押担保功能，但其项下的权利义务关系仍应受委托合同的法律规则之制约。
在委托合同项下，受托人负有遵照委托人指示，本着诚实信用的原则在授权范围内依法善意处理委托事务之法定义务。受托人无视委托人的真实意愿与切身利益，转而根据出借人指令恶意处分委托人财产，即使该处分行为对交易相对方发生效力，受托人仍应就其严重侵害委托人利益的行为承担相应赔偿责任。
2. 案件事实
原告周伟均、周伟达诉称：2011 年11 月4 日，两原告向案外人孙某某借款，并以两人共有的位于本市杨浦区控江路某房屋（以下简称控江路房屋）作抵押。同时，在孙某某的安排下，两原告与被告王煦琼签订委托合同，全权委托王煦琼负责办理控江路房屋的抵押登记手续、签订买卖合同、领取转让价款、办理产权交易过户登记手续等事宜。该委托书经公证机关公证。后因两原告未按时向孙某某归还欠款，王煦琼在两原告不知情的情况下，按照孙某某的指令，以50 万元（人民币，下同）的超低价将控江路房屋出售给案外人薛某某并办理了产权变更登记手续，并将售房款也交给孙某某。两原告认为，被告作为受托人，在两原告不知情的情况下即根据孙某某指定的时间和价格出售控江路房屋，房屋售价不足市场价格的一半。被告的上述行为违反了其作为代理人的义务，致使两原告利益严重受损。两原告故诉至法院，请求判令被告赔偿经济损失30 万元。
被告王煦琼辩称：首先，关于出售控江路房屋一事，两原告曾起诉薛某某要求确认买卖合同无效。法院已做出生效判决，认为委托书并未约定王煦琼应在征得两原告同意才能出售控江路房屋。并且，在双方办理委托书公证手续时，《委托书风险声明书》已告知相应风险及法律后果，包括但不限于受托人可能将房屋以低价出售，导致委托人利益受损。其次，关于该房屋售价，在办理过户手续时的纳税价格是80 万元，故其市场价格是80 万元。在两原告起诉薛某某的案件中，薛某某又自愿补偿两原告30万元，故两原告不存在经济损失。再次，被告将售房款交付给孙某某，是因为委托书中载明其具有领取房款等权限，且两原告与孙某某之间的借款协议亦约定以控江路房屋作为抵押担保，钱款应交付给债权人。委托书与借款协议作为配套手续均进行公证，实践中均系如此操作。两原告的诉请并无事实与法律依据，请求法院予以驳回。
上海市长宁区人民法院一审查明：原告周伟达、周伟均系兄弟关系，控江路房屋原属两人共有。2011 年11 月4 日，周伟均、周伟达及其妻子惠某某作为借款人，与出借人孙某某签订《抵押借款协议书》，载明借款金额45 万元（收款以收条为准），期限自2011 年11 月4 日至2012 年1 月3 日止，月息为银行同期贷款利率的四倍，借款人以控江路房屋为该笔借款及利息提供抵押担保。经孙某某介绍，两原告与被告签订《委托书》，约定其全权委托被告代为办理控江路房屋的如下事宜：“代为办理上述房地产的抵押登记手续，签订抵押合同，办理相关公证手续；代为办理上述房地产的提前还款或转按揭手续……；代为向保险公司办理退保事宜及领取退保费；代为办理上述房地产的看管、出租等相关事宜；代为办理上述房产证的领取、挂失、更改、补办、原始资料调阅及房产证的密码领取、挂失、更改、补办；代为签订上述房地产的买卖合同及撤销买卖合同、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其他相关手续；代为办理向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续；代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；……凡受托人在上述权限内所实施的法律行为及所签署的法律文书，委托人均以认可；委托期限自2012 年1 月4 日起至2013 年1 月3 日止；受托人无权转委托；以上内容委托人均予以认可，并愿意承担一切法律责任。”两原告及惠某某另在载有如下内容的《委托书风险声明书》上签名捺指印：“对办理系争房屋委托书公证的法律意义及所产生的一切法律后果均已明确知悉，并完全理解，包括但不限于下列告知内容：受托人在委托期限和权限内办理委托事项的法律后果均由我们承担，委托人可能将房屋以低价出售导致我们的相关利益受到损失”。当日，上海市金山公证处就《抵押借款协议》及《委托书》及相关事宜一并办理了公证。
借款到期后，因两原告及惠某某未能归还借款，王煦琼应孙某某要求并根据其决定的价格出售控江路房屋。在上海某房地产经纪事务所的居间下，王煦琼与案外人薛某某于2012 年2 月2 日签订房屋买卖合同，约定转让价款50 万元。2012 年2 月16 日，薛某某按照789568 元的计税价格支付交易契税23687.04 元，并将购房款50 万元汇入王煦琼银行账户。同期，王煦琼将其中的45 万元汇入孙某某银行账户。同年3 月5 日，控江路房屋产权过户至薛某某名下。同月10 日，薛某某户籍迁入系争房屋。同年9月，薛某某起诉两原告迁出控江路房屋，后撤回起诉。2013 年3 月，两原告以房屋买卖合同纠纷为由起诉薛某某及王煦琼，要求确认薛某某与王煦琼签订的房屋买卖合同无效，将系争房屋产权恢复登记到两原告名下。该案审理中，薛某某表示自愿补偿两原告30 万元。同年5 月21 日，本市杨浦区人民法院做出（2013）杨民四（民）初字第562 号民事判决，认为薛某某购买控江路房屋系其真实意思表示，购房目的正当，两原告未提供相应证据证明薛某某与王煦琼恶意串通，故判令驳回两原告要求确认该房屋买卖合同无效的诉讼请求；准予薛某某自愿支付两原告30 万元。周伟均不服该判决提出上诉。同年9 月23 日，本市第二中级人民法院做出（2013）沪二中民二（民）终字第1623 号民事判决，认定周伟达、周伟均将控江路房屋委托王煦琼出售并收取房款系其真实意思表示，周伟均的上诉请求缺乏依据。若周伟达、周伟均认为受托人未尽到职责给其造成了损失，可另行要求受托人承担相应责任。据此，判决驳回周伟均提出的上诉，维持原判。后两原告提起本案诉讼。
审理中，两原告确认其已收到薛某某支付的30 万元。因原、被告双方对于控江路房屋在出售给薛某某时的市场价格存在争议，原告于2014 年2月27 日申请对该房屋在2012 年2 月2 日的市场价格进行评估。上海某土地房地产估价有限公司接受法院委托后，于2014 年6 月30 日出具《房地产估价报告》，估价结果为控江路房屋在2012 年2 月2 日的市场价格为总价94.4 万元。
本案一审的争议焦点为：1. 被告王煦琼是否尽到委托合同项下的义务；2. 原告周伟均、周伟达因房屋被低价出售而导致的损失由何方负担。
3. 一审判决
上海市长宁区人民法院一审认为：本案原、被告对双方之间的委托合同关系以及合同载明的内容均予以认可，法院予以确认。根据法律规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人在授权范围内依法实施的行为，对外法律后果由委托人承担，故委托合同以委托人与受托人的相互信任为基础。本案中，原、被告在订立委托合同前并不相识，也不存在相互信任的关系。根据被告的辩称，缔结委托协议系应孙某某的要求，其目的是为了在两原告未能清偿借款时，被告通过出售房屋的方式帮助孙某某实现其债权，该种安排意在实现借款担保的功能。两原告则表示其之所以同意该种安排，是因为其在签订委托合同时相信己方有能力按期偿还借款，且认为被告在出售控江路房屋前会向其告知或以市场价格出售。法院认为，关于借款的担保问题，两原告与孙某某在《抵押借款协议书》中约定以控江路房屋作抵押，故孙某某可在其未收回到期借款的情况下按照法律规定实现其抵押权。而被告并非《抵押借款协议书》的当事人，孙某某也非涉案委托合同的当事人，委托协议双方也未约定任何担保的意思表示。因此，不论本案双方当事人在缔约时各自的主观动机如何，其权利义务关系理应依据委托合同确定，受委托合同的法律规则之调整。
关于被告王煦琼是否违反了委托合同项下的义务。法院认为，被告作为受托人，依法应当按照两原告的指示处理委托事务，向其报告委托事务的处理情况并转交处理委托事务取得的财产。但被告在出售控江路房屋过程中，事先并未以任何方式告知两原告其将出售房屋，事后也未将售房款转交给两原告。在双方并未约定房屋售价的情况下，被告并未试图听取两原告意见，而是在明知孙某某并非委托合同当事人、并不享有以委托人身份发布指示之权利的情况下，仍然按照孙某某的要求，依据两原告的欠款数额确定房屋售价，并将售房款交付给孙某某。委托书虽列明了被告的权限，但应同时注意到委托书在向交易相对人对外昭示受托人行为正当性方面的作用，而不意味着受托人可以无视委托人的真实意愿与切身利益滥用委托人授予的权利。被告作为受托人，仍应本着诚实信用的原则，依法善意处理售**宜，尽到合理的注意义务。然而，在房屋市场价格存在多种公开、便捷的询价途径情况下，纵观被告出售控江路房屋的过程，其主观上显然具有放任两原告财产利益受损结果发生的间接故意，且该种委托合同项下的主观过错亦不因被告对外法律行为的有效性而受到否定。
关于两原告是否遭受了实际损失。根据评估报告，控江路房屋在2012年2 月2 日的市场价格为94.4 万元，但当日被告仅以50 万元的售价签订买卖合同。该次交易虽以789568 元的计税价格缴纳契税，但最低计税价格系税收管理部门为防止征管漏洞而设定的最低交易价格，故不能作为确定涉案房屋市场价格的依据。被告王煦琼的售房行为使得两原告遭受了与市场价格相差44.4 万元的经济损失。后虽因两原告的起诉，薛某某自愿补偿30 万元，但仍有14.4 万元的损失未能填平。对于该部分损失的赔偿责任，根据法律规定，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。故被告应在其过错范围内承担赔偿责任。另一方面，两原告通过公证委托书将房屋出售等重大事项均授权被告处分，在明知控江路房屋存在被低价出售风险的情况下，既未采取事先与被告约定房屋出售价格或确定售价的方式等措施防范风险，事后在其未能还款的情况下也未主动了解售房进展或单方解除对被告的委托以控制损失。事实上，就涉案经济损失的防范与控制而言，两原告仅需支付少量的时间及经济成本即可实现，但其却抱有侥幸心理，并采取了放任态度，故其对损失的发生亦有一定过错。基于此，对于两原告遭受的实际损失，法院综合考虑双方当事人各自的过错程度、社会风险防范的经济性原则，根据诚实信用原则和公平原则，酌情将被告应承担的赔偿责任确定为10 万元。
据此，为切实维护当事人的合法权益，上海市长宁区人民法院依照《合同法》第六条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零四条、第四百零六条之规定，于2014 年9 月4 日判决如下：被告王煦琼于本判决生效之日起十日内赔偿原告周伟均、周伟达人民币10 万元。
评估费人民币4248 元，由原告周伟达、周伟均负担人民币1298 元，被告王煦琼负担人民币2950 元。案件受理费人民币5800 元，由原告周伟达、周伟均负担人民币3866.67 元，被告王煦琼负担人民币1933.33 元。案件受理费人民币4300 元，由原告周伟均、周伟达负担。
4. 上诉与二审判决
王煦琼不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉称，双方签订的委托合同并非基于相互信任而建立合同关系，实属周伟均、周伟达与案外人签订的借款合同之配套合同，目的是保证出借人的债权能切实得到实现。周伟均、周伟达对此系明知，其签署的《委托书》《委托书风险声明书》均合法有效。前生效判决也明确了王煦琼经手操作的控江路房屋买卖合法有效。故一审法院认定王煦琼违反委托合同义务理由不足，再依据评估价判令王煦琼补足房屋出售差价也不当。王煦琼请求二审法院改判驳回周伟均、周伟达的起诉请求。
被上诉人周伟均辩称，上诉人王煦琼在出售控江路房屋时未告知周伟均兄弟，且以不合理的超低价出售，明显有过错。双方签订的《委托书》不存在特殊性，王煦琼作为受托人在履行委托事项时未依照委托人指示行事，且具有过错，应当承担责任。要求维持原判。
被上诉人周伟达未到庭应诉。
上海市第一中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。
上海市第一中级人民法院二审认为：案外人孙某某出借钱款给被上诉人周伟均、周伟达时双方签订了《抵押借款协议书》，明确借款人周伟均、周伟达用控江路房屋为借款及利息提供抵押担保，故孙某某的债权完全可以通过抵押权实现得以保障。但孙某某为避免抵押权实现过程中的烦琐与不可控之因，而联络上诉人王煦琼，以王煦琼与周伟均、周伟达签订并公证《委托书》和《委托书风险声明书》的方式，以确保其对抵押物的随意处置。既然债权人会同王煦琼以与债务人建立委托合同的方式保证债权的实现，则王煦琼应当受委托合同法律规范的调整。
合同法就委托合同法律关系规定：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。无偿委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案中，上诉人王煦琼认可在出售控江路房屋时是应了债权人孙某某的要求，而未征询委托人周伟均、周伟达的意见。事实上王煦琼作为受托人在出售该房时也仅注重孙某某的债权实现，完全无视委托人周伟均、周伟达的利益，以超低价进行出售。虽然周伟均、周伟达签署了《委托书》和《委托书风险声明书》，但此也仅是赋予受托人行使权利的范围及表明委托人愿意承担一定的风险；并不能以此为据成为受托人可以有违法律规定、恣意实施严重侵害委托人财产利益的借口。因此，王煦琼作为委托合同的受托人，过错显见。周伟均、周伟达据此要求王煦琼承担相应的赔偿责任，有一定的依据与理由。即使在前已审结的房屋买卖合同案中，房屋买受人自愿补偿了周伟均、周伟达30 万元，但并不因此而应当免除王煦琼的过错责任。原审法院考虑到周伟均、周伟达在本次事件中自身不守信、防范风险意识缺失的过错，也充分考虑了房屋买受人已自愿补偿部分房款的事实，判令王煦琼按评估价酌情赔偿周伟均、周伟达经济损失，于法无悖，无明显不当。王煦琼的上诉请求，理由不充分，难予支持。
综上，上海市第一中级人民法院根据《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，于2015 年1 月29 日判决：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币5800 元，由上诉人王煦琼负担。本判决为终审判决。